マンション管理・大規模修繕の情報を発信 リプレイスサポート
全国対応 tel:03-6452-9426(平日9:00〜18:00)
無料相談・お問い合わせ
マンション管理会社の見直し大規模修繕の施工会社紹介お客様の声運営会社

管理費と修繕積立金は何に使われる?知っておきたい役割と利用用途

マンションの管理費と修繕積立金

マンションを購入すると必ず支払わなければならない費用があります。それが、『管理費』と『修繕積立金』です。

では、なぜ管理費と修繕積立金の支払いが必要なのでしょうか?

ここでは、管理費と修繕積立金、それぞれの役割と用途について説明します。

マンションの管理費とは

快適なマンションを維持するためには適正な管理が必要であり、管理費はそのための運営費用です。

具体的な言い方をするならば、マンションのエレベーターや廊下など共有部分、敷地、設備のメンテナンスや維持の費用であり、マンションを快適な状況に保つための管理組合の運営費用になります。

例えば夜遅くに帰ってもマンションの電気がついているのは、管理費から電気代が支払われているからです。

マンションが清潔に保たれているのは、清掃員の方の日々の清掃であったり、専門の用具を使って行われる定期的な清掃が実施されているからです。各居住部から出たゴミが決まった日に整理されゴミ出しされているのも同様です。

また事故を未然に防ぐためにエレベーターの点検が実施されていたり、また普段は目にすることが少ない貯水槽などがメンテナンスされているのもマンション管理が適切に実施されているからです。

これらの業務を実現するために管理費を毎月払っているのです。

ではこのマンションの管理費は具体的には何使われているいるのでしょうか?一般的な管理費の用途の一覧は以下の通りです。

マンション管理費の項目と内容

項目内容
光熱費共有部の電気料金(外灯、階段、廊下、エレベータの動力費等)
共有部の水道料金(散水栓、ゴミ置場、共有設備等)
共有部のガス料金(ガス設備)
組合運営費理事会運営費
総会費(会場費用、印刷代等)
通信費(電話代、郵便代、ファックス等)
備品費(掃除道具、電球など)
管理費委託費収支の予算作成、出納管理、理事会の開催、運営支援、
管理人業務(受付、巡回、立会業務、事務・連絡報告等)
清掃業務(共有部の日々の清掃、定期的な清掃)
設備点検業務(ポンプや受水槽の点検、エレベーターの点検等)
保険料対象物件の損害保険
予備費余剰額の予備
その他町内会費、銀行振込手数料等

なお、マンションの管理費は共有部のものであり、各住戸(占有部)に対して支払うものでありません。ただし、管理人室の光熱費は占有部ではないため、管理費から支払われます。

なお、住込の管理人の場合、この管理人室の諸経費(水道・ガス・電気)が管理費から支払われていることがあります。この支払いについては管理会社と管理組合の間で締結する業務委託契約に依存します。

つまり、住込の管理人の場合、だれが負担額については各マンションで締結している契約内容によって異なりますので、疑問があるのであれば、一度確認してもよいかと思います。

マンション管理費の適正額

さてこの管理費ですが、年額にするとかなりの額になります。そのため管理費は無駄を省いて削減し、同じ額で業務内容の質を高めるがポイントです。

その中でも注意したいのが管理会社への管理依託費です。

多くのマンションではこの管理依託費が割高に設定されているケースが多く、必要でない管理項目がある、過剰スペックの管理仕様になっている、ただ単に高価格で設定されている、といったケースが多くあります。

冒頭に記載している通り、快適なマンションを維持するためには適正な管理が必要です。管理費は安ければいいというものではありませんが、同時に高ければ安心というものでありません。

自分が暮らすマンションの管理費がいくらなのか、相場と比べどうなのかを把握し、適正な価格で適正な管理費を実現していくことが重要です。

なお、管理費の適正価格について戸数別、地域別でみるマンション管理費の相場で詳しく紹介しています。

マンションの修繕積立金とは

マンションの躯体は必ず劣化してします。これはどのようなマンションであっても避けることはできません。この劣化の進行をとめ、適切なメンテナンスを行い、マンションの寿命を延ばしていくのが修繕工事の役目です。

この修繕工事を行うために毎月積立ていくお金を「修繕積立金」と言います。管理費を毎月の支払いとするのであれば、修繕積立金は毎月の貯金になります。

修繕積立金は外壁の補修や塗装、排水管の取り替え工事の費用として使われます。

それらの工事は数年から十数年おきに必要になるもです。頻度が低い分、金額も百万から数千万、マンションの規模によっては億という単位でかかるケースもあります。

また地震や大雨などの災害により突発的に修繕が必要になることもあります。具体的な修繕工事の一覧は以下です。

修繕工事の一覧

修繕工事項目対象箇所
屋根防水屋根防水等
外壁等躯体、タイル、塗装、シーリング等
床防水等開放廊下・階段、バルコニーの床等
鉄部等手すり、扉、盤、鉄骨階段等(塗替)
建具・金物等玄関扉、窓サッシ、郵便受等(交換)
共用内部等管理人室、エントランスホール等の内装
給水設備給水管、受水槽、高置水槽、給水ポンプ等
排水設備雑排水管、雨水管、汚水管、桝等
ガス設備等ガス管等
空調・換気設備等換気扇、ダクト等
電気設備等電灯、電気幹線、避雷針等
情報・通信設備電話、テレビ共聴、インターネット設備等
消防設備自動火災報知器、屋内消火栓、連結送水管等
昇降機設備駆動装置、カゴ等
立体駐車場設備自走式の構造体、機械式の構造体・駆動装置等
外構・附属施設駐車場、自転車置場、ゴミ置場、通路、公園等

『マンション管理標準指針コメント』より抜粋

修繕工事による資産価値向上

修繕積立金はマンションのメンテナンスだけでなく、マンションのグレードアップ(資産価値向上)のために行われることがあります。以下がその工事の一例です。

・玄関ホールの自動ドア化によるオートロックの設置
・宅配ボックスの設置
・スロープや手すりの設置などのバリアフー化
・太陽光発電、屋上緑化などのエコ対応

しかし、大多数のマンションは修繕積立金不足と言われています。そのような状況では、マンションの資産価値向上を目指した工事そのものが難しいと思います。

またグレードアップ工事に以前に、修繕積立金が足りない赤字のマンションでは資産価値の面からみても不利になります。

マンションの管理費と修繕積立金のまとめ

マンションの管理費と修繕積立金、それぞれの役割と用途について掴んでいただけましたでしょうか?

ここでお伝えいしたポイントは2つです。

1つはマンションの管理費は支払いであり、修繕積立金は貯金であること。そしてもう一つは支払いである管理費は削減する努力を行い、貯金である修繕積立金を増やす工夫をしなければならない、という事です。

なぜなら、多くのマンションでは管理費が高く、修繕積立金が不足しているという現実があります。

管理費と修繕積立金の役割と用途を知ることで、その問題の解決に役立ていただけたら幸いです。

   
マンション管理の改善 btn-contact01

ピックアップ

カテゴリ

ご相談・ご紹介全て無料!あなたのマンションに最適な「管理会社」「施工会社」探します!リプレイスサポート
リプレイスサポートマンション管理改善提案書