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マンション管理費の滞納の原因とその対応策

管理費の滞納と対策

分譲マンションを購入すると必ず『管理費』の支払いが必要となります。管理費無料というマンションは存在しません。

そして、誰しもがマンションを購入した時点では、管理費を滞納することなど考えていません。

しかし深刻度合に違いはありますが、引き落としができなかったことを滞納とするのであれば、管理費の滞納が発生しているマンションは少なくありません。

世間の管理費滞納の発生率

国土交通省の調べによると管理費の滞納戸数割合は以下です(「国土交通省:平成25年マンションの総合調査結果みたマンションの居住と管理の現場より」)

 管理費の滞納がある組合管理の滞納がない組合
平成10年48.3%48.4%
平成15年26.7%56.4%
平成20年38.5%51.9%
平成25年37.0%56.1%

信じられないことに3割以上の管理組合が管理費滞納の問題を抱えているのです。

マンションの維持管理の最大の収入源は、月々徴収されるこの管理費です。このため、滞納が発生すると、マンションの管理が維持できなくなる可能性も出てきます。

管理費滞納者への対応方法

滞納が発生した場合、管理会社は、理事会に報告や相談をしつつ、管理組合と締結している「管理委託契約書」に記載されている業務範囲において、滞納者に対して督促業務を行っていくことになります。

なお、多くの管理会社は督促業務を「督促状の発行」「電話・訪問による督促」と定めており対応の督促期間は6ヶ月となっています。

管理費滞納の一番の原因

一番の原因は銀行口座の残高不足です。クレジットカードで買い物をして、『管理費等』が引き落としされる前にクレジット会社からの引き落としがあり、残高不足となるのです。

これまで滞納の無かった住戸で引き落としができなかった時は、このパターンが最も多く、管理会社は滞納者に書面で督促をし、翌月の引き落とし時に2か月分の『管理費等』を引き落とし、一件落着となります。

しかし、引き落としができたりできなかったりが続く住戸が出てきます。また、2ヶ月続けて引き落としができない住戸も出てきます。

書面による督促をしても解決しないため、この場合、管理会社は、電話で直接督促を行い、またはマンションを訪問して直接面談します。単にルーズな性格の方の場合であれば、これでほぼ滞納は解消されます。

管理費滞納の最大の問題

何がしかの事情でお金が無くて支払えなくなった方の対応です。滞納の原因については、電話での話し合い、もしくは面談で、ほとんどの場合は原因を掴むことができます。

しかし、《お金が無い》と主張される方は、「支払いたいが無いものは無いので支払えない」とか「支払える状態となったら、まとめて支払うのでしばらく待って欲しい」とおっしゃいます。そして滞納が長期化していきます。

管理費滞納が長期化した場合、回収は難しくなるでしょう。

滞納の長期化を防ぐ手立てですが、理事会の役員の方と長期滞納者が面談することが、効果があります。長期滞納者も、管理会社が相手だと色々主張しますが、同じマンションの他の居住者に迷惑を掛けていることは自覚していますので、筋の通らない主張をする確率は減りますし、どうやって滞納分を支払っていくか、建設的な話し合いもできることが多々あります。

この時に理事会は、長期滞納者に滞納分全額を、どういうタイミングで支払っていくかの完済までの期限を切った書面を貰うとよいと思います。例えば少額を分割払いにして続きの管理費に上乗せするなどです。

また書面にはできるだけ、約束を守らなかった場合のペナルティも記載し、それに対して長期滞納者は一切反論しないということまで織り込むことができれば、その後不幸にして本当に訴訟を起こすことになった時に、管理組合にとって、時間的な利益を得ることができると思います。

それでも管理費が支払われない場合

管理組合から以上の督促や要請があっても、一切テーブルに着かない長期滞納者の対応ですが、これはもう法的措置に移行するしかありません。

最初は、内容証明による督促状の発送です。次に、60万円以下の滞納額であれば、判決が早く、小額訴訟が管理組合にとって有効だと思います。訴訟費用も安価で申し立ての手数料であれば2500円程度です。

ただし、確定判決が出ても、支払ってこない場合があり、最後は強制執行になりますが、管理費の滞納の時効は5年となっており、また裁判所は、長期滞納者の財産がどこにあるのかまでは調査してくれません。

このため、長期滞納者に支払い能力がなく、滞納額が大きいのであれば、長期滞納者のマンション住戸の競売の訴訟を起こすことが、管理費の回収の最終手段となってしまいます。

   
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