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管理費と修繕積立金の平均価格

管理費と修繕積立金の相場と平均

マンション管理新聞にて「2015年1月から6月の管理費等初期設定調査」が記載されていました。この調査では、分譲時点のマンションの管理費や修繕積立金の初期設定価格について紹介されています。

そこで、マンションの管理費、修繕積立金について、「管理費等初期設定調査」でまとめられている分譲時の価格を平均(以下:平均価格)、国交相により行われているマンション総合調査でまとめられている管理費の相場(以下:相場価格)として、平均価格、相場下価格について当社の視点でまとめてみました。

驚くべきことですが、分譲時の初期設定価格は全く適正な価格に設定されていません!

平均価格の管理費は高く、修繕積立金は大幅に不足している!

70㎡の住戸を購入した場合、マンション分譲時の管理費・修繕積立金の平均価格は、調査結果で以下のように紹介されています。

平均管理費:11,550円/月
平均修繕積立金:5,880円/月

当サイトのマンションコラム・豆知識の修繕積立金の相場と適正額の調べ方にて「マンション修繕積立金に関するガイドライン」に記載されている適正額の計算方法を紹介しています。その計算方法に従えば、修繕積立金に適正額はざっくり見積もると『200円/㎡』となります。

つまり、70㎡の住戸であれば、70㎡ × 200円 = 14,000円 が月額修繕積立金の適正額です。

分譲時には修繕基金を集めているとはいえ、適正額に対して修繕積立金の平均価格は月当たり約8,000円不足していることになります。

一方管理費については、戸数別・地域別で見るマンション管理費で相場をまとめています。国交省の調査に従えば、管理費の全国平均の相場は『145円/㎡』です。

70㎡ × 145円 = 10,150円  が管理費の相場となるため、平均価格の管理費は相場価格の管理費を若干上回ってるいる状況です。

ここまでは全国単位でみた調査結果です。この調査ではさらに戸数別・地域別に管理費・修繕積立金の平均相場がまとめらています。

戸数別・地域別の管理費と修繕積立金の平均と相場

1㎡あたりの管理費の平均価格(単位:円)

 2〜
20戸
21〜
40戸
41〜
60戸
61〜
80戸
81〜
100戸
101〜
150戸
151〜
200戸
201戸
以上
全国184176165164143147158180
北海道115139103119
東北214178149144122144103
関東254227212109174177183202
東海162127133147124147128152
関西181171153141116129133140
中国1221311129685208
九州166969294748976106

戸数別の管理費の平均価格に注目してみると、規模が小さいマンションほど管理費が高くなっています。これは例えば機械設備などがある場合、マンション規模が小さいため、各住戸の負担割が高くなり、結果として管理費が高くなります。

もっとも高いのは関東地方の2〜20戸規模のマンションの254円/㎡で、もっとも安いのは九州地方の151〜200戸のマンションの74円/㎡です。

地域別で管理費の平均価格をみると、「北海道・中国・九州」以外の管理費は、全体的に割高である印象を受けます。特に関東地域は突出して高くなっています。

特に関東はタワーマンションや大規模マンション特有の特殊な設備、機械式駐車場などにより管理費が他の地域と比べ高くなっているものと推測されます。

なお、「相場価格」と「平均価格」の1㎡あたりの単価を比較すると、どの規模のマンションにおいても「平均価格」が「相場価格」を上回っています。

つまり管理費の初期設定は割高に設定されているということです。

1㎡あたりの修繕積立金の平均価格(単位:円)

 2〜
20戸
21〜
40戸
41〜
60戸
61〜
80戸
81〜
100戸
101〜
150戸
151〜
200戸
201戸
以上
全国79848682821048588
北海道50828264
東北1007084959510364
関東8394969093918992
東海10273929269876584
関西7181797974777781
中国7041707863120
九州6571686163587779

前述の通り「マンション修繕積立金に関するガイドライン」では、ざっくりとした値ですが『200円/㎡』が修繕積立金の適正価格の目安です。

この調査結果では、どの戸数帯の住戸でも修繕積立金は適正額に全く届いていません。分譲時の平均価格のため、「段階増額積立方式(初期設定が低くその後5年10年といった単位で修繕積立金が値上がりする方式)」が採用されているのでしょう。

この結果から一つ言えることは修繕積立金は確実に足りていないということであり、今後必ず修繕積立金は値上げされるということです。

ガイドラインの適正額とこの調査結果を比較するのであれば、今後、どのマンションにおいても修繕積立金は2倍から3倍以上に値上げされるということです。

マンションの管理費と修繕積立金の相場の平均の総括

この調査状況から以下2点のことが言えます。

1)修繕積立金は大幅に不足しており、今後値上げがされる
2)管理費はまだまだ割高な設定になっている

平均価格と相場価格の管理費比較、平均価格と適正額の修繕積立金の比較から、多くマンションでは管理費を払い過ぎており、修繕積立金が不足しているという問題があります。

修繕積立金の不足や払い過ぎ管理の対応策

当社では管理会社の見直しをサポートしています。なぜなら管理会社の見直しにより、マンション管理に競争の原理がうまれ、管理費の削減だけでなく、管理の質も向上させることができるからです(詳しくは管理会社の見直しをご確認ください)

しかし、行き過ぎた管理費の削減は、管理の質を落とすことになり、結果としてマンションの価値が落ち、暮らしにくいマンションとなってしまします。

「マンションは管理を買え」と言われる時代です。管理の質は落とさずに管理費削減すること、つまり、管理費を適正化することが重要です。

管理会社の見直しによる適正化だけで、年間280万円の管理費を削減した組合様もあります!

削減した管理費は、

・修繕積立金は上乗せするが、従来通り値上げは行う
・管理費を削減できた分、修繕積立金の値上げを圧縮する

など利用用途があり、他にも管理費の余剰分を予備費に回すなどの選択はあると思いますが、この選択は管理組合様次第です。

そのためには、まず管理費の削減に取り組まなければなりません。実行に移し、払い過ぎてきた管理費、将来に先送りしている修繕積立金不足の問題を解決する必要があります。多くの管理組合様はすでに実行に移されています。

リプレイスサポートでは管理会社の見直しを通じた管理費の削減を無料でサポートしています。管理費、修繕積立金に疑問や不安があれば、無料診断も行っておりますので手遅れになる前で一度ご相談ください。きっとお役にたてることがあるはずです。

※調査結果は「マンション管理新聞2015年7月25日号」から引用

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