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赤字マンションになってない?中古マンション購入前の8つの注意点〜必ず確認すべきマンションの会計状況

マンション購入を考える

マンションを購入する際には、住宅ローンや月々の管理費・修繕積立金の支払い、場合によっては駐車場の利用料なども含めて月々の支払いがいくらになるのか?収入と支払いから資金計画を立てられると思います。

ただし、購入するマンションよってはこの月々の支払いが大幅に増えてしまうことがあります。

それを避けるにはどうすればいいでしょうか?そのためには「管理に係る重要事項調査報告書」を確認します!

この調査報告書にはマンションの会計状況が記されています。つまり、これを確認することで購入予定のマンションでいつどのような費用が必要になるかを把握できます。

呼び名や書式は発行する管理会社によって若干異なるようですが、今回は一般社団法人マンション管理協会の雛形「管理に係る重要事項調査報告書」を元にします。

購入前に今回紹介するポイントを確認しておくだけで、将来の支出が大きく変わるはずです。知らなければ損をし、知っているだけで大幅支出を回避できます!

実際の書類を参考にしながら8つの注意点をご紹介します。

売却依頼主負担管理費等関係の項目

p2.「売却依頼主負担管理費等関係」の項目で購入予定の住戸の管理費や修繕積立金を確認することができます。

ここで特に注意したいのは「滞納」と「修繕一時金」です。

1.滞納

管理費の滞納

もし滞納がある場合、滞納額が買主負担になる可能性があります。平たく言うと、住戸の購入と同時に滞納額も付いてくるのです。

ただし、これは売買の契約にもよりますので、滞納がある場合は、購入予定の不動産業者によく確認してください。

2.修繕一時金

一時金

「修繕一時金」とは大規模修繕の際に集める資金のことです。大規模修繕は多額の費用が掛かるために修繕積立金を一時金として集めることがあります。

このケースでは300,000円と記載されていますので、大規模修繕の際に30万を支払わなければなりません。

なお、この一時金は期間(どれだけ住んでいるか)は関係ありません。支払い対象となる基準日に住戸を所有していれば30万支払いが必要です。

1週間しか住んでいなくても、10年住んでいても同じです。

「マンション購入後すぐに一時金の支払いが必要になった」「貯金が飛んだ」とならないようにしっかり確認しましょう。

管理組合の資金

3.管理組合の収支

管理組合の収支

ここで確認すべきは「修繕積立金会計資産総額」です。

いくらあれば良いかは、マンションの規模や大規模修繕の実施時期にもよりますので、一概に何とも言えません。

一つの目安となるのは大規模修繕の戸あたりの価格です。「大規模修繕では1戸あたり100万円掛かる」と言われます。大規模修繕の実施が近いにもかかわらず、修繕積立金総額がこの金額に達していなければ、追加で支払いが必要になる可能性が高いです。

なお、滅多にはありませんが、管理費会計収入額をを管理費会計支出額が上回っている場合は、赤字マンションということなりますので、管理費の値上げが実施される可能性が高いです。

マンションの滞納・借入

前述した滞納は購入予定の住戸の滞納ですが、p3.「管理費等滞納・借入の状況」はマンションの全体の滞納です。購入予定の住戸以外も含めた滞納ということです。

4.滞納と借入

管理組合の滞納

「他人の部屋だから関係無いか」ということではないのです。もしも滞納者が支払わずにいなくなってしまったら、その滞納額は管理組合が対応しなければなりません。競売に掛けるにしても、裁判を行うにしても残されたマンションの所有者で対応しなければなりません。

また資金とは話がそれますが、滞納が多いマンションは健全な運営がされているとは言えないでしょう。

借入がある場合は大規模修繕の工事費や保険料を銀行から借り入れているということです。

管理費・修繕積立金の変更予定

p3.「管理費等の変更予定」で注意していただきたいはこれからの金額の変更です。この項目を確認することでこれからの管理費・修繕積立金が値上げされるマンションかどうかわかります。

5.管理費

管理費の値上げ

この例では、管理費は変更予定がありませんので、購入後いきなり値上げされるということはありません。

6.修繕積立金

修繕積立金値上げ

修繕積立金は「検討中」ですが、「変更予定有」もしくは「検討中」になっていたら要注意です。値下げの可能性も0ではありませんが、十中八九値上げされるということです。

なお、これは「将来に渡って変更がない」ということではありませんので、その点もご注意ください。

大規模修繕

マンションで最も費用が掛かるのは「大規模修繕工事」です。

p4.「大規模修繕計画関係」で確認してほしい項目は「長期修繕計画の有無」と「大規模修繕工事実施予定」です。

7.長期修繕計画の有無

長期修繕

長期修繕計画とはどのくらいの時期に、どのような工事を、いくらで発注するのか、を30年計画に落とし込んだものです。この計画に沿って修繕積立金を集めていきます。

「長期修繕計画がない」ということは「いつ・いくら必要なのか計画がない」ということです。つまり現在徴収している修繕積立金に妥当性がないということです。

8.大規模修繕工事実施予定

大規模修繕工事

マンションで避けては通れないのが「大規模修繕工事」です。建物は年月とともに傷んでしまうため、その修繕工事が必要です。

この大規模修繕工事は12年から15年サイクルで行われます。直近に控えているのか、それとも終わった後なのかで、マンションの運営資金が全く異なります。

大規模修繕が終わった直後のほうが購入者としては安心です。修繕積立金の資金繰りの心配などは基本的にしなくて済みますし、大規模修繕工事特有のストレスを感じることもありません。

反対に大規模修繕が直近に控えている場合は注意が必要です。

「修繕積立金が足りない」となれば、資金をなんとかしなければいけません。資金調達は銀行からの借り入れや一時金などの方法がありますが、行き着く先は値上げです。

こうなると購入当初よりも毎月の支出がアップします。

大規模修繕がいつあるのか?は見落としがちですが、とても重要なことなのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか?今回ご紹介した注意点は以下の8つです。

1.購入予定の住戸の滞納
2.修繕一時金の有無
3.修繕積立金会計の資産総額
4.マンション全体の滞納と借入
5.管理費の変更予定
6.修繕積立金の変更予定
7.長期修繕計画の有無
8.大規模修繕工事の実施時期

これらを確認しておくだけで、今後さらに資金が必要なマンションなのか、ある程度安定した運営をしているマンションなのかわかるはずです。

購入後に「こんなお金が掛かるなんて聞いていない!」そうならないように、今回紹介した「管理に係る重要事項調査報告」を必ず取得・確認し、該当箇所を是非チェックしてください。

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