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大規模修繕に向けて知っておきたい37のこと

今回のブログでは、今まで当サイトで紹介してきた『大規模修繕』について、10の項目を37のポイントに分けてご紹介します。

マンション管理組合にとって大規模修繕は最重要課題の一つです。

1.大規模修繕とは

大規模修繕の定義と目的

そもそも、大規模修繕とはなんでしょうか?大規模修繕の定義は以下のように定義されています。

大規模修繕とはマンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期にわたるものをいう

つまり「工事の期間が長く、多額の費用が掛かる工事」を大規模修繕と言います。

そして、大規模修繕の目的、日常の使用に問題がない程度まで機能を回復させる「修繕」、機能をグレードアップさせる「改良」、そして修繕と改良を同時に行う「改修」の3つの目的があります。

参考リンク:大規模修繕の定義と目的

2.大規模修繕の上手な進め方

修繕工事こうすればうまくいく

1.最初に決めるべきはスケジュール

まずは大枠のスケジュールを策定します。いつまでに何をするのか?ゴールを明確にすることで、期限を意識することができ、議論がまとまるようになります。大枠のスケジュールについては管理会社を決めていけばよいでしょう。

2.修繕委員会を設立する

理事会とは別に修繕委員会を立ち上げることをお勧めします。1年サイクルで理事会が変わってしまうような場合は、期間ではなく、大規模修繕というプロジェクトに対する委員会を設置すべきです。

3.施工会社の選定には縁故関係は入れない

コネやツテ、縁故関係の施工会社は選定に入れない方がよいです。これははっきり言ってお勧めしません。問題があった場合に必ず問題になります。また「リベートをもらっている」など噂が立つ場合もありますので、知り合い業者に依頼することはよい結果にはなりません。

4.毎月の施工状況を確認する

大規模修繕の仕様を確定し、施工会社を決定するまでが一苦労ではありますが、工事が始まってからは、スケジュール通りに進んでいるか、不備がないかを監視する必要があります。特に追加工事がないかを確認することは重要です。

5.施工後こそ所有者意識を!

大規模修繕を行うこと目的ではなく手段です。施工して終わりではなく、問題が発生していないかを確認する必要がります。また問題があった場合にはアフターで対応してもらうようにすることが必要です。大規模修繕専用の瑕疵保険に入っておくことも1つの手です。

参考リンク:大規模修繕工事の進め方!すべきこととやってはいけない注意点

3.修繕工事3つの方式

大規模修繕工事の3つの方式

大規模修繕工事には責任施工方式、設計管理方式、CM方式の3つの進め方があります。

1.責任施工方式

責任施工方式とは管理会社や施工会社に修繕工事の全てを委ねる方法です。大規模修繕工事では業者選定に多くの時間を割くことになります。その中で選んだ一社に全てを託すことになるので、発注者にとって最も楽な方式と言えます。

比較的戸数の小さなマンションでは、後述するコンサルを入れる方式ではなく、この方式で行われることが少なくはないと思います。

2.設計管理方式

工事業者を監理するために設計管理会社(コンサル)を雇う方式が設計監理方式です。コンサルが第三者として加わるためにチェック機能が厳しく働く方式です。

しかし「設計管理会社と親密な関係にある施工会社を選びがちになる」というデメリットも存在するため、せっかくのチェック機能が正常に機能しない可能性もあります。

「コンサルに頼んだから安心」ではなく、任せきりにしないことが必要です。

設計監理方式

3.CM方式

設計管理方式と同じようにコンサルを入れることになりますが、大規模修繕における各工事を塗装はA社、外壁はB社、 配管はC社といった形でそれぞれ別の業者が行う方法です。

それぞれの工事において業者を選べるため、最も適した業者を選べるかもしれませんが、各工事ごとに業者が変わるために、細かな調整が必要になりコンサルの力量が非常に問われます。

なお、修繕工事をCM方式で行ったという話はあまり聞いたことがありません。

参考リンク: 責任施工、設計監理、 CM方式-それぞれの特徴とメリット・デメリット

4.施工業者選定6つのポイント

大規模修繕工事の業者選定のポイント

大規模修繕工事の業者選びは管理組合にとっても最も重要なポイントです。工事内容や修繕積立金の金額とともに慎重に進めなければなりません。そこで施工業者を選ぶ上での6つのポイントを紹介します。

1.建築した業者にこだわらない

大規模修繕で行う工事の工法は確立されており、特定の会社でないとできない工事というものは存在しません。

そのため、『建築した会社やそのグループに大規模修繕も任せなければならない』ということはありません。

心理的な安心はあるかもしれませんが、枠に捉われず、管理組合自らの手で選ぶことが必要です。

2.区分所有者や理事と関係にある業者は避ける

理事長が紹介してくれた会社だからと言って良い工事をするとは限らず、逆にリベートなどを受け取っているのではないかと勘繰られたりするケースもあります。

また工事中に何か問題が起きた場合、業者選定で理事長と反対の立場の人がいた場合、根虚のない噂など言われてしまうケースもあります。

管理会社推薦枠、管理組合推薦枠、という形であればよいですが、特定の個人の推薦はあまり良い結果にならないことが多いため、第三者などを利用して中立の立場から選定することが必要です。

3.業者の規模や直近の施工実績を知る

マンションの大規模修繕はその名が示す通り、工期も長く大掛かりな修繕工事です。

そのため慣れがある業者の方がベターでしょう。また業者の規模が大きいほど、中間マージンが増え高くなりますが、ある程度は安心代と考えることもできます。なお、工事は高いが管理会社に修繕を依頼するという組合の方は安心料を支払っていると考えることもできます。

また直近の施工実績についても確認したいところです。大規模修繕は「入居しながら」の工事になるため、ある程度慣れがないと、トラブルが起きやすくなります。

4.プレゼンで社風を知る

価格だけで決定できないのが大規模修繕の難しいところではないでしょうか?

入札のように価格ありきではなく、かならずプレゼンを行いどのような会社なのか、その社風や修繕工事に対するスタンスを知ることが重要です。

自社の社員が現場を回るような会社なのか?人だけを出している会社なのか?

それを知るだけでも選定に大きく役立ちます。

5.現場監督予定者の人となりを知る

プレゼンには営業担当だけではなく、工事の現場責任者にも同席してもらうようにしましょう。

大規模修繕はコミュニケーションが重要です。それは、住民だけでなく、現場の職人や管理会社も含めてです。

営業担当だけと話して決めるのではなく、工事責任者もプレゼンでしっかりと見極め工事業者を決定することが重要です。

「多少高くてもこの人に任せたい」そういって施工会社が選ばれるケースもあります。

6.アフターサービスを知る

大規模修繕工事は工事が終わったら終了ではありません。

1年点検、2年点検、5年点検と点検保証がついてきます。保証アフターサービスの内容は、工事後の維持管理コストを考える上で非常に重要です。

工事見積もりだけではなく、どのような保証がついてくるのか、それもしっかり確認しましょう。

参考リンク:マンション所有者必見!大規模修繕工事における業者選定6つのポイント

5.区分所有者の意思集約の3つポイント

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大規模修繕の工事を決定するのは理事会ではなく、管理組合の総会です。この総会で工事の議案を上程するまでの道のりは長く、全てが満場一致で進むことはありません。

マンションの区分所有者の意思をまとめ、修繕工事までこぎつけるための3つのポイントを紹介します。

1.結論を急がないこと

マンションの大規模修繕は非常にお金がかかる工事です。理事会や総会で様々な意見がでるのは当然であり、結論に慎重になることも当然のことです。

ある50戸のマンションの事例ですが、建物のどこが悪いのか劣化診断を実施してから、修繕工事が実施されるまで4年の年月がかかったケースもあります。

急を要する工事はないので時間をかけてじっくり進める、ということも非常に重要なことです。

2.反対意見にも耳を傾ける

大規模修繕の業者選定や工事内容の仕様確定で議論が紛糾して前に進まなくなるというケースもあります。今やるべきか、今はやらないべきか、

これはどちらが正しいとは一概には言えません。

異論を排除するような流れになると、意見を排除された方はその工事に対して不満を持つでしょう。議論が泥沼化しなければいいのですが、そうなってしまうケースもあります。

多額の費用が掛かる工事ですので、相手の意見に耳を傾けながら進めることが必要です。

3.泥沼化したら一旦リセットする

議論が迷路に入り、二進も三進もならないということもあるでしょう。その場合は、振り出しに戻す勇気も必要かもしれません。

理事会の体制を変更する、修繕委員のメンバーを入れ替える、第三者に相談するなどして、新体制で仕切り直すことが遠回りに見えて、もっとも近道ということもあります。

参考リンク:大規模修繕工事の反対意見を集約するための3つの提案

6.大規模修繕にかかる費用の目安

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1.大規模修繕にかかる費用

大規模修繕の工事に費用の目安は1戸あたり75万〜125万です。50戸のマンションであれば3,750万円から6,250万円が費用の目安ということになります。

よく1戸あたり100万という言われ方もします。

2.大規模修繕の費用は業者・工事内容で変わる

マンションの大規模修繕はどの業者に任せるのか、どのような工事手法を取るのかで大幅に変わってきます。1戸あたり100万というのは一般に言われる目安であり、こよりも「高ければよい・安ければ悪い」というものではありません。

アフター保証などもしっかりもしっかりと確認をしてください。

参考リンク:マンションの大規模修繕にかかる費用の目安

7.大規模修繕の上手な見積もりの取り方

大規模修繕の上手な見積りの取り方

1.見積もりを取る前には建物の診断を行う

マンションがどのような状況なのか、それを知ることが大規模修繕工事検討の第一歩であり、そのために行うのが建物診断です。

設備の箇所の劣化度をランク付けして、工事の必要性や緊急度を明確にしていきます。こうすることで見積もりの下地が整います。

2.修繕箇所の決定とアンケートを実施する

どの箇所を修繕するのか、それを明確にした上で見積もり項目を決めていきます。またアンケート調査を行い区分所有者はの意思を確認することも大事です。

3.工事の仕様の基準を決める

修繕範囲について、どのような工事をどのような数量で行うのかを業者に明確に伝えることが必要です。まずは、基準となる見積りを取得し、それを基準として数社の見積りをとりましょう。

こうすることで、価格基準ができ、比較を行いやすくなります。

4.工事仕様の統一にこだわり過ぎない

前述の内容と矛盾するようですが、統一仕様にこだわり過ぎるのもよくはありません。その統一仕様が最もよい修繕とは限りません。もし、見積りを依頼する業者が別方法がよいというのであれば、その提案も受けるべきです。

工事をするのはコンサルでも管理会社でもありません。誠意と熱意がある会社を選ぶのも大規模修繕は大記事なことです。

参考リンク:大規模修繕の上手な見積りの取り方

8.修繕工事費が足りない場合に検討すべき5つのこと

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1.大規模修繕の工事の時期を遅らせる

漏水やタイルの剥落など、緊急の工事がなければ大規模修繕の工事時期が多少遅れても問題はありません。大規模修繕のサイクルが長いほど修繕積立金は多くあつまり、資金計画は楽になります。

2.工事内容を見直す

今やらなくも良い工事があるのであれば、それは外すというのも1つの手です。その判断がつかなければコンサルを入れるなどの対応もありでしょう。もしバリアフリーなどのマンショングレードアップ工事を含んでいるならそれを外すことも1つの手段です。

3.施工会社を管理組合で探す

管理会社に施工会社の調達を任せきりなのであれば、自分たちでも施工会社を探してみましょう。管理会社に任せるということは施工会社が下請けという立ち位置なり、どうしても工事費が上がってしまいます。元請けとなれる施工会社を見つければ工事がぐっと下がる可能性があります。

4.金融機関からの借り入れを行う

必要な工事に対して資金が足りない場合は、銀行や独立行政法人などからの借り入れを検討する必要があります。

5.一時金を徴収する

各住戸から一時金としてまとまった額の金額を徴収する方法です。一時金が計画の段階から組み込まれているマンションもあります。

参考リンク:大規模修繕の工事費用が足りない場合に検討すべき5つのこと

9.資金調達で考慮したい3つのポイント

大規模修繕工事の資金調達

マンションの大規模修繕工事に理事会を悩ませるのは資金不足の問題です。修繕積立金に余裕があれば別ですが、そのようなマンションばかりではないのが現実です。

「もっと早くから管理費を削減するなどして手を打つべきではなかったのか?」と過去の理事の方を責めるケースもあります。

確かにそうかもしれません。しかし、資金を集める工事金額を削減するなどして、目の前の修繕不足の問題を解決しなければなりません。

資金を調達するとなった場合に、考慮してほしい3点を紹介します。

1.将来の資金計画も考慮する

現時点で足りないということは、次の大規模修繕工事でも資金不足は発生してしまうでしょう。

工事費を抑え少しでも借り入れを少なくして目の前の問題を乗り切る、

それも非常に重要なことですが、このタイミングで修繕積立金の調達計画をしっかりと見直すことも重要です。

2.管理コストを削減する

修繕積立金のことだけではなく、毎月の管理費の削減も同時に検討をしましょう。

電力の自由化で共有部の電気代は削減できるようになるでしょう。LEDを導入する、保険の契約期間を見直す、管理会社をリプレイスして管理依託費を下げる、など様々な手があります。

次期の修繕に向けて少しでも資金繰りを改善する対策を実施しましょう。

3.助成金の情報を集める

マンションはコミュニテイとしての機能も有しています。そのため、マンションの共有部に対する修繕工事に対して、市や地方自治体から助成金が出る場合があります。

行政の動向に目を配ることも重要ですが、管理会社や施工会社に相談するもの手です。ある程度の施工会社であれば、こういった情報はデータとして持っているはずです。

参考リンク:不足する大規模修繕工事費と資金調達3つのポイント

10.大規模修繕でよくある5大トラブル

修繕工事でよくあるトラブル

次期の修繕に向けてとなりますが、大規模修繕は工事を決定するまで一苦労ですが、残念ながら工事が始まってからもトラブルが発生してしまうケースがあります。最後に大規模修繕でよくあるトラブルを5つ紹介します。

1.騒音、臭い、ホコリ、振動の問題

最近では臭いの少ない塗料や、低騒音型の機材などが出てきてはいますが、全くのゼロというわけではありません。

そしてこれらのトラブルの原因の多くは「工事のお知らせ不足」に起因しています。

いつ始まっていつ終わるのか?それがわかっているだけで多くのクレームは防げます。入居者に我慢を強いる工事は、しっかりと期間や時間をアナウンスすることが重要です。

2.プライバシーの問題

大規模修繕工事でマンションの外壁に対してメンテナンスを実施します。そのため、組み上げた足場などから、室内が見えるというのは避けようがありません。

カーテンを閉めておくようにとのアナウンスを実施していても実践されず、トラブルになってしまうこともあります。

こちらも騒音同様、丁寧なアナウンスが必要です。

3.空き巣の問題

大規模修繕で足場を組み上げて工事をする場合、その足場を利用して進入盗(空き巣)が入るが可能性あります。

センサータイプのサーチライトをつける、 場合のよっては警備カメラを設定してもよいでしょう。大規模修繕専用に警備カメラを扱っている業者もあります。

4.施工できないケースが存在する

バルコニーは共有部であり、防水などは修繕工事で対応すべきものです。

しかしバルコニーに私物やタイルなどが貼ってある場合、修繕工事ができません。

法廷共有部のため「修繕工事をやらない」というわけにはいかず、放っておくと下階への水漏れやマンション劣化につながってしまいます。

5.近隣からのクレーム

マンションが隣あっているようなケースでは、近隣住民への配慮が必要です。

修繕工事が必要なのはお互い様なのですが、こちらの修繕でホコリがまって選択ができない、音がうるさいなどの問題が発生する場合があります。

近隣住民への対応も必要な場合があるのです。

参考リンク:大規模修繕工事でよくある5つのトラブル

まとめ

業者の選定、工事の仕様確定、資金の調達、区分所有者の意見集約など、理事会・修繕委員会の仕事は多岐にわたります。そして、大規模修繕を行わないマンションは存在せず、どのマンションも大規模修繕は行わなければなりません。

大規模修繕について知っておきたい10の項目、37のポイントを紹介させていただきました。ぜひ大規模修繕に向けて参考にしてください。

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