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大規模修繕でコンサルタントを雇うメリット・デメリット

大規模修繕のコンサルタント

大規模修繕工事を控えたマンションの管理組合において、どのようにして大規模修繕工事の計画を進めていくのかということは、大規模修繕工事に関する専門的な知識が乏しければ乏しいほど困難を極めることといえます。

そのため、大規模修繕工事を進めるあたりコンサルタント会社と契約を結ぶ管理組合も少なくありません。

コンサルタントを雇って行う大規模修繕を設計管理方式と言い、第三者機関が入ることで精度の高い工事が実施されることが期待できます。

そこで今回は、大規模修繕でコンサルタントを依頼するメリットとデメリットを紹介したいと思います。

大規模修繕でコンサルタントを雇うメリット

大規模修繕の協議が円滑に進む

大規模修繕工事に関する知識と経験が豊富なコンサルタント会社を雇うということは、理事会・修繕委員会が行う作業を軽減出来るというメリットが挙げられます。

管理会社もコンサルタントを行う場合もあります。この場合も、管理会社はマンションのことをよく理解・把握しているわけですから、理事会・修繕委員会が行う作業の軽減効率化を最も効果的に行うことが出来ますし、マンションに適した大規模修繕工事を行いやすくなるメリットが生じます。

またコンサルタントを雇うことにより、最終的な判断は管理組合が下すことになりますが、判断を行うまでの協議が円滑に進むこととなります。

中立な第三者目線を得られる

管理会社とも施工会社とも癒着のない中立な立場のコンサルタントを雇うことで、修繕工事に透明性が生まれます。

大規模修繕工事は、管理組合においても非常に重要なイベントです。

コンサルタントからの有益なアドバイスやサポートは、理事会・修繕委員会をはじめとする住民の皆様の業務軽減をもたらすだけでなく、第三者的な目線で物事を注視することにより、「公平・公正な大規模修繕工事」を行いやすくしてくれることでしょう。

精神的な支柱になる

コンサルタントが大規模修繕工事において行う業務は多岐にわたります。

建物診断や住民アンケート等の調査業務にはじまり、改修設計図作成や工事予算を作成する改修設計業務、工事期間中の監理・検査、住民サポート等の工事監理業務、工事完了後の点検や瑕疵対応等のアフターフォロー業務があります。

どの業務も大規模修繕工事を行う上で欠かせないものであり、専門知識や豊富な経験がなければ行うことができないものばかりです。

最終的な判断は総会上で判断するものが多いとはいえ、この業務を理事会・修繕委員会で行わなければいけないとなれば、苦しい決断の連続となるでしょうし、責任の重さという呪縛から離れることができないでしょう。

つまりコンサルタントを雇うことにより、管理組合は「専門的な知識や経験」を授けて頂くばかりでなく「精神的な支柱」を得ることができるわけです。

大規模修繕でコンサルタントを雇うデメリット

大規模修繕のコストが増加する

コンサルタントを雇うことはメリットばかりではありません。大規模修繕工事の際に、コンサルタントを雇うことで起こりうるデメリットをご紹介します。

まず費用面に関してですが、工事費用と別にコンサル費用がかかってきますので、管理組合が支払う総額が高くなる傾向があります。

コストはマンションの規模にもよりますが、概ね工事費の5%程度と言われます。

責任の所在が曖昧になる

責任が生じる団体が増えることで、万が一工事箇所に瑕疵が生じたとしてコンサルタント側のミスなのか・施工業者の施工ミスなのか、責任の所在がハッキリしなくなります。

理事会・修繕委員会が主体となって、コンサルタントと施工業者との折衝や連携を図る作業が発生しますが、工事に関する専門知識がなかった場合、折衝が上手くいくとは言えませんし、工事内容を充分に理解していないと誤った方向に向かいかねません。

管理会社が、大規模修繕工事にあまり関わらなかった場合には、管理会社にとってデメリットになるようなことはしたくないので、逃げ腰になるでしょう。

責任のなすりあいだけが生じ、事態の解決に至らず様々な意味合いで遺恨を残しかねません。

コンサルタントにすべて依存する

コンサルタント会社の担当者は、当然大規模修繕工事のプロですが、仕事の進め方に問題があったり、人格的な部分にも付き合いづらい部分があると、理事会・修繕委員会との間に亀裂が生じやすくなり、物事が進みにくくなるデメリットが生じます。

次にコンサルタントが提出してくる設計価格についてです。設計価格自体が高すぎた場合、工事費自体の高騰を招きます。

また仮にコンサルタントと工事業者の間に癒着があった場合、上記にあるように設計価格が高すぎると工事業者が談合させる要因に繋がります。コンサルタント会社も癒着した施工業者に細かな指示を出し、利益の一部を還付させることが可能になってきます。これをリベートといいます。

せっかく第三者(コンサルタント)を入れて、大規模修繕工事を中立的な立場と目線で携わって頂くのに、かえってお茶を濁すような結果となるのでは本末転倒です。

大規模修繕でコンサルタントを雇うメリット・デメリットのまとめ

大規模修繕工事は、マンションを取り壊す日まで複数回行うわけですから、一回の工事費用が正当な理由なく高騰すると、それだけで管理組合の財務状況を圧迫することになり、一時金の徴収や修繕積立金の度重なる値上げに繋がりことになるでしょう。

「コンサルタントを雇っているから中立的な立場で携わって頂いてるので安心だ」と過信しすぎてしまうと、手痛いしっぺ返しが待っていることも忘れずに、慎重に大規模修繕工事に関する計画を進めてください。

   
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