マンション管理・大規模修繕の情報を発信 リプレイスサポート
全国対応 tel:03-6452-9426(平日9:00〜18:00)
無料相談・お問い合わせ
マンション管理会社の見直し大規模修繕の施工会社紹介お客様の声運営会社

マンションの大規模修繕にかかる費用の目安

大規模修繕工事にかかる費用ってどのくらい?

建物は竣工した時点から劣化が始まります。それはどの建物であっても避けらないことです。

お住まいのマンションを劣化から守り、快適な環境を維持するためにて行う工事を『大規模修繕工事』と呼びます。

大規模修繕工事は、定期的に建物診断の実施を行い、診断結果に基づいて作成された修繕計画に基づ行われます。

大規模修繕工事は外壁の修繕や屋上防水の修繕等を中心に2〜3ヶ月(50戸以上のマンションだと3〜4ヶ月かかる場合もあります)の時間をかけて行われます。

分譲マンションの寿命は50年〜60年と言われる中、大規模修繕工事は、「元の状態に戻す」だけでなく、「建物の資産価値向上」のための工事でもあります。

では、大規模修繕にはどのような準備が必要で、その工事費用はどのくらい掛かるのでしょうか?そして費用が足りない場合にはどのような対応をすべきでしょうか?

大規模修繕工事に向けての準備

大規模修繕工事はその名通り非常に大掛かりな工事であり、計画から実行までは多くの時間を要します。

理事会に一任する組合もありますが、理事の負担も大きく、また大規模修繕工事の計画途中で理事が全員変わってしまって、また1からやり直し、という可能性もゼロではありません。

そこで、住民の中から修繕委員を募り、修繕委員会を立ち上げ、理事会と共に大規模修繕工事に向けて計画を進めていくことが望ましいでしょう。

修繕委員の立ち上げる

お住いのマンションに、建築関係や塗装関係、防水関係等の職業につき知識を持った方がいるとは限りません。またいたとしても、中々先陣切って大規模修繕工事を仕切ってもらうことは本業に支障が出ないとも言えないので難しいものがあります。

しかし、可能であればぜひ修繕委員会のメンバーに参加してもらい、工事関係に通じている方と全く工事の知識がない方でメンバーを構成するのがよいでしょう。

なぜなら、工事に通じている方の専門知識と、全く工事知識がない方からの目線を変えた意見の融合が大規模修繕工事を充実させることに繋がります。

建物診断を行う

修繕委員を立ち上げたら建物診断を行います。建物診断といっても、管理会社に業者選定を任せるのではなく、ぜひ理事会・修繕委員会を中心に業者選定を行ってください。

診断方法としては、

・サーモグラフィーを使用した外壁の劣化診断
・ファイバースコープによる給排水管の劣化状況把握
・棒を使用しての外壁タイル劣化診断、等

このような形で機械とアナログ(目視作業を含む)を合わせて行うのが良いでしょう。

建物診断結果の評価方法

check-cost-repairment

診断結果の出し方としては、5段階による評価をします。

例えばA・B・C・D・Eで、

A:状態良好(5何以上は修繕の必要なし)
B:状態良好であるが、5年以内での改修の必要あり
C:経年どうり劣化している、3年以内で改修の必要あり
D:やや劣化している、1〜2年以内に改修する必要あり
E:劣化している、今すぐ改修する必要あり

という評価の仕方で結果を出して貰えば、長期修繕計画を立てやすくなるでしょう。

次に診断結果をもとに長期修繕計画を立て、いよいよ大規模修繕工事の計画を立てていきます。

通常は、D・E判定を中心に工事内容を決めていくことになると思いますが、予算的に余裕がある場合や照明のように、今後を見据えてB・C判定の箇所も織り交ぜて工事内容を決めると良いでしょう。

大規模修繕工事の費用

工事内容を決めたら、次に仕様書の作成に入ります。

修繕委員会独自で作成出来れば何も言うことはありませんが、基本的にはそれは難しいと思いますので、設計事務所、もしくは管理会社に依頼をして作成します。

設計事務所は大規模修繕のコンサルティングも行っているはずです。コンサルティングも依頼するのであれば、その費用の目安は大規模修繕工事の3〜5%です。

大規模修繕工事は「工事をして終わり」ではありませんので、設計事務所へ依頼するのであれば、工事終了までの契約ではなく、アフターメンテナンスも含んだ契約を行うことをお勧めします。

大規模修繕工事の費用の目安は、戸あたり75万円〜125万円です。仮に40戸で8階建であれば、3,000万円〜5,000万円の費用がかかります。

大規模修繕工事の費用が足りない場合の対応

大規模修繕工事の費用が足りなかったら

大規模修繕工事の費用に対して、十分な修繕積立金があるとは限りません。多くのマンションは足りないことの方が多いのが実情です。

費用が足りない場合の主な選択肢は以下の3つです。

1.一時金を徴収する
2.銀行から借り入れを行う
3.大規模修繕の工事費用を削減する

1と2の方法は資金を工面する方法です。こちらについては不足する大規模修繕工事費と資金調達3つのポイントで詳しくまとめています。

3の方法は工事費用そのものを減らす方法です。工事のグレードや工法を変える。工事の範囲を縮小するなどすれば、費用は抑えられます。また管理会社やコンサルに相見積もりを任せきりにしている場合には、大幅に削減できる可能性があります。

費用が足りない場合に、「大規模修繕工事を延期する」という選択肢もあるでしょうが、工事を先延ばしすればするほどの劣化が広がり、結果として大規模修繕の工事費用が上がる、ということにもなりかねません。

大規模修繕工事の費用について

大規模修繕工事でどのくらいの費用が掛かるかは、工事内容で変わってきますし、どの施工会社に任せるかでも変わるでしょう。

ただ施工会社を安さだけで選ぶことはお勧めできません。

価格だけでなく、実績やアフターメンテナンスの内容もよく吟味し、「自分たちの大事な資産であるマンションの工事をこの施工会社なら任せられる」そのような選択をすることが大事です。

そして、そのような選択ができるように、修繕積立金をしっかりと積立て準備をしておくことが必要です。

   
大規模修繕 btn-contact01

ピックアップ

カテゴリ

ご相談・ご紹介全て無料!あなたのマンションに最適な「管理会社」「施工会社」探します!リプレイスサポート
リプレイスサポートマンション管理改善提案書