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上手な不動産屋の選び方!悪徳業者に捕まらないために知ってほしい4つのポイント

不動産屋の選び方
マンションを購入するにも、売却するにも、必ずと言っていいほど間に不動産業者を挟むことになります。

もちろん、個人と個人の直接的な個人売買も、出来ない事は無いですが、何かトラブルが有ったときの対応はできませんし、そもそも間に不動産業者が入っていない売買で、ローンを組むなんて通常はできません。

現実的には、不動産を「買う」「売る」時は、99%は不動産業者に相談するという様な状況です。

でも、会社も様々で、良い会社もあれば、売買を任せたくないような会社もあります。

今回は、不動産売買で失敗しないために、良い不動産屋を選ぶコツや注意点でこれだけは絶対に知ってほしい4つのポイントをお伝えしたいと思います。

1.会社ではなく、担当者で選ぶ

不動産業会社の営業マンと言うのは、会社に属しているものの、個人事業主的な要素が非常に強い職業です。

もちろん、大手有名企業には、広告や飛び込みでお客様が来店することもありますが、売れている営業マン(トップセールスマン)は、その多くの売り上げが「紹介」によるものです。

知人、知人の知人、過去のお客様、不動産ブローカーとの個人的な情報交換など、どれだけ個人の人脈が有るかで、物件の情報や買主の情報が左右されます。

売買物件では、形式的に「全国の売り物件情報を検索できるサイト」が有りますが、正直いい物件はそのサイトには載っていません。本当に良い物件は、同じ社内でも知らない人がいるくらいの水面下で話が進むことが有ります。

なので、マンションの購入を考えている場合、不動産業者に行って、パソコンでポチポチ検索してもらって、
その物件資料を見たところで、大した物件は出てきません。

そもそもネットで物件検索なんて、大手だろうが、中小だろうが、誰にでもできてしまいます。

しかし、トップセールスマンは、ネットの情報だけでなく、

「そういえば、この前成約したお客様の実家が、近々売ろうかなぁって言っていたな。」

という様な他の誰も知らない情報をたくさん持っています。そういう物件にすごい掘り出し物が有ったりするものです。

売る場合も同じで、トップセールスマンには常に「物件を探しているお客様」の情報があります。

売却査定の段階で、

「この物件なら、2か月前に物件を探しに来た●●様の条件にぴったりだ」

と、すぐに売り先が想定できてしまうわけです。

大手企業でも、不動産営業を始めて3か月目の新人もいますし、中小企業でも、不動産歴20年という方もいます。

よく、大手の方が安心で、良い物件が有ると言いますが、不動産の契約は法律でがんじがらめになっていますし、あくまで担当者個人の情報収集能力にかかっているので、会社の規模はそんなに大きな問題ではありません。

2.良い担当者(売れる営業マン)を探す

こればかりは、狙ってもなかなか上手くいきません。

いきなりお店に行って、この店のトップ営業マンに担当してほしいなんて言っても、よっぽどの理由がない限り相手にされないでしょう。

しかし見分ける方法はあり、その担当者が売れる営業マンなのかどうかを判別する1つの指標としては、「役職が付いているかどうか」です。

不動産営業の世界は、ノルマに非常に厳しく、財閥系の大手でも、数か月ノルマを達成しなければ、肩たたきに会います。

それなりの成績を出せる人で、やっと平社員という世界なので、主任や係長、支店長などの役職が点いている人は、その業界で一定以上の結果を出してきた人です。不動産業界に年功序列なんて全くありません。

30歳の役職者が、40歳の平の営業マンに詰める世界です。

ですので、名刺を見て役職者であった場合は、出来る営業マンの可能性が高いです。かといって、役職が無いからと言っても、転職したばかりかもしれませんし、昇進間近なだけかもしれません。

そういう人を見分ける方法もあります。

仕事が早く、質問に対してのレスポンスが早かったり、何度の高い質問をしても、その場ではっきりとわかりやすく答えてくれたり。そういう所でも、仕事が出来る人かどうかが判ります。

免税制度の事を聞いた時に、「調べてみます」と言う人よりも、

「お客様の場合は、こうこうなので、こういう制度が利用できます」

と答えてくれたりしたら、その営業マンの信頼度って上がりませんか?

なので、初めて不動産会社に行くときは、出される物件の情報や、いくらで売れるかという査定額を気にするよりも、

「どのような流れで仕事をしているか?」「どれだけの知識を持っているか?」

という所を見たほうがよいです。

パソコンを開いて表示される物件はだれが検索しても同じ結果です。

3.売買仲介料に関しては「安かろう悪かろう」と理解する

不動産業者の収入と言えば、売買契約成立時に売主・買主がそれぞれ負担する仲介手数料です。

これは、報酬率が法律で決まっていて、法定以上の金員を受け取った時点でアウトです。しかし、割り引く分には各会社の自由です。

しかし、賃貸契約ならまだしも、不動産の売買契約は非常に細かな確認作業や手間がかかります。なので、仲介手数料は正当な報酬として正規の価格を請求し、割り引くという事が非常に少ないのです。

しかし、中にはお客様を呼び込みために売買仲介手数料を割引という広告をする所もあります。

「仲介手数料が安い」ということは担当営業一人あたりの負担が大きいということです。10人のお客様を同時に対応する営業と、20人のお客様を同時に対応する営業がいた場合、どちらのほうがスムーズなやり取りをできるかは明白です。

前項でも書きましたが、不動産業者は、会社単位ではなく、担当者が誰になるかが大きく左右します。

ですので、

「売る時の売主負担の手数料半額だって!!」
「購入時の仲介手数料3割引きだって!!」

という様な広告に釣られてその業者に行っても、まともな営業マンに当たることは難しいかもしれませんね。

※賃貸仲介の場合、そもそもの法律が「仲介手数料は家賃の半額。しかし事前に了承を得ている場合は1か月分の仲介手数料を受領できる」となっていますので、「仲介手数料半額=力のない業者の客引き」という事にはなりません。

4.悪徳業者・悪徳営業マンに捕まらないために

最後に悪徳業者につかまらないためのポイントを紹介します。

この不動産業界には少なからず悪徳業者がいます。

例えば、利益至上主義で、極端に安く買取をする買取業者や、判子を押すまで返さない、夜中でも営業電話をしてくるという様な、強引な会社や担当者もいます。

そういうのを判別するのは、実際に関わってからでないとわからない点もあるので、実際に訪問して、接客を受けてみるのも重要です。

もし訪問した企業が極端な営業、強引な営業をしてくると時、そういう時は、絶対に判子を押さない、サインをしないようにしてください。

そう言っているにも関わらず、しつこく押してくる営業マンは、基本的に信用しないほうがよいでしょう。

押しに負けず、

「もう少し考えます」「他の人に売れたら諦めます。」

そう言って断る勇気が悪徳業者に捕まらない方法です。

上手な不動産屋の選び方のまとめ

不動産業者の選び方というテーマですが、やはり大事なのは会社よりも担当者です。

満足できるマンションの「売り」「買い」を求めるなら、大手から地元の小さな業者まで、
沢山の担当者と話しましょう。

時間はかかりますが、本当に仕事のできる営業マンは、1ヶ月連絡をしなくても、良い物件があれば忘れずに連絡をくれます。毎週定期的に物件情報をくれます。

そういう担当者に巡り合うことが一番大事です。

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