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中古マンション購入時のポイント!良い物件の見つけ方

中古マンション購入のポイント

ここ数年、マンション相場が高騰し中古マンションが注目されています。

中古マンションの良い所は、やはり価格が安く毎月のローン負担が小さい事が一番ではないでしょうか?

中にはリフォーム済みの物件も有り、中身は新築同様になっていたり。思わず「ココに決めた!!」と即決してしまう事もあるかもしれませんが、やはり中古品であることには変わりは有りません。

事前にしっかりと注意点をチェックして、良い中古マンションを購入できるように準備しておきましょう。

中古マンションは歩いて探す

いきなりこんなことを書いてしまうと夢も何もないかもしれませんが、これは断言と言っても過言ではないでしょう。

「ポータルサイトなどの広告に掲載されているマンションに掘り出し物はない」

これには理由が有り、不動産売却の法律とルールが関係しています。

「広告を出さないと売れないから広告を出す」

不動産の売却は、

1.売主が不動産業Aに依頼
2.不動産業者Aが「レインズ」という業者間の売り物件データベースに登録(法律で決まっている)
3.不動産業者Aがネット広告に掲載
4.A以外の不動産業者が「レインズ」を見て、物件を検索して買主に紹介

が一般的な流れです。

しかし、掘り出し物件は1の「売主が依頼する段階」で不動産業者自らが購入したり、2の「レインズに登録する段階」で、自社の顧客に紹介したり仲の良い不動産業者に紹介してしまいます。

つまり、先に不動産業者が選ぶことができ、自社や仲間内でも決まらない物件が広告に掲載され募集されるわけです。

そのため、いつか掘り出し物が出てくるだろうと毎日パソコンやスマホを眺めていても、いつまで経ってもそんな物件が掲載されることはありません。

ネット広告を眺めるより、実際に不動産業者に行って、どんな物件が有るかを聞くことが大事です。

営業マンも多くのお客様を抱えているので、「いつか買いたいと思っている」お客様よりも、すぐに買いたいと思っているお客様、今月の売り上げになるお客様に注力するので、色んな業者を回って

「希望の物件が有ればすぐにでも買うよ!!」

位のスタンスで業者周りをしてみてください。

リフォーム済みが良いとは限らない。むしろ割高。

中古マンションでは、リフォーム済みで販売されている物件が良くあります。

キッチンや洗面台、床やクロスまでフルリフォームされていて、まるで新築同様!!

ついつい即決してしまいそうになりますが、ちょっと待ってください。

不動産業者の利益は「仲介手数料」だと思われがちですが、実は「転売」や「リフォーム中抜き」での利益も結構あります。

つまり、不動産業者がリフォームを行う場合、そこに不動産業者の利益分も上乗せされています。

自分で床の色や壁紙の色を決められず、万人受けするリフォームがされ、不動産業者のリフォーム中抜き分も利益になります。

「すぐにきれいな部屋に住みたい」とか、「どうしてもこのマンションじゃないとダメだ」

という状況で他に選択肢が無ければ仕方がないかもしれませんが、中古マンションの選択に余裕があるのであれば、現状引渡しの物件を購入して、自分で好きなようにリフォームする方が得策です。

ちなみに、これは裏話ですが、メーカー定価15万円の型落ちのシャンプードレッサー。大量に仕入れる工務店には1台2万5千円で納品されていたりします。

リフォーム済みのマンションでは、物件も、リフォームも全部まとめて◯千万円という価格設定なので、1つ1つのリフォーム単価は明かされません。

自らリフォームをする方が安く済むこともあります。

マンションの雰囲気を知る

新築に無く、中古に有るメリットと言えば、普段のマンションの環境がわかる事。

・共用部はきちんと清掃されているか?
・駐車場にイカつい改造車が止まっていたりしないか?
・駐輪場はきちんと整理されているか?
・掲示板には案内などがきっちりと貼り出されているか?などなど

そういった新築マンションではわかり得ない事が沢山あります。

中には、1週間毎日朝、昼、夜、深夜と物件を外から観察し、マンションから出てくる人の雰囲気、服装(スーツなど)、奥様達の雰囲気、電気のつく時間・消える時間などをチェックされる方もいるようです。

そこまではしなくても・・・と思う点もありますが、自分の狙っている部屋の上下左右の電気の消灯時間は結構重要かもしれません。

また、内見時に入居者とすれ違った時に、挨拶をして返答が有るか無いかという所でも、雰囲気は掴めます。

住民同士のコミュニケーションが希薄なマンションは、管理もよくはありません。マンションは管理を買えと言われる時代です。管理が行き届いているマンションは暮らしやすく資産価値も高いマンションです。

マンションの雰囲気

マンションの管理費・修繕積立金をチェックする

マンションの管理費や修繕積立金に滞納はないかチェックしましょう。

新築マンションを購入する場合には滞納は存在しませんが、中古マンションでは管理費や修繕積立金の滞納が存在します。

2、3ヶ月の滞納であれば払い忘れといった類が多いのでそれほど問題はありません。

しかし、4ヶ月を超えるような滞納がある場合は、マンションの所有者に管理費を支払う能力がない可能性があります。管理会社は基本的に6ヶ月までしか滞納の督促を行ってくれません。

これはマンション購入後、理事となった際の悩みのためになりますし、マンションの資産価値的にもよくありません。

また修繕積立金についても確認しておくことが大事です。マンションには大規模修繕と呼ばれる大かがりな工事が一般的に12年サイクルで行われます。

この大規模修繕に備え、修繕積立金を積み立てていきますが、多くのマンションでは修繕積立金は値上げされる設定になっています。

「マンション購入後、1年経ったら修繕積立金が2倍になった」

そんなことにならないように、修繕積立金の運用計画や保有額についてもマンション購入前にしっかりと確認しておく必要があります。

中古マンション購入のポイントまとめ

今回中古マンションを購入するときに、チェックしたいポイントをお伝えしました。

もちろんこれ以外にも色々なチェック項目が有ると思いますが、中古マンションは中古であるがゆえに、間取りや立地以外にもわかることがたくさんあります。それを知ることが良い中古マンション選びに繋がるはずです。

きっと、広告や営業マンの「売る為のオススメ」に惑わされない中古マンション探しが出来ると思います。

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