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マンション理事長インタビュー、管理会社を変更して思うこと

マンション理事長

管理会社変更のきっかけ

ーー今日はお時間ありがとうございます。早速ですが管理会社を変更しようと思ったきっかけは何ですか?

まず、管理会社を変えるきっかけになったのは決算報告書かな?決算報告書の中で「管理費補助費」が計上さていた。年間にして70万。「管理補助費」って一体なんだろうってね。調べたところ、うちは住込の管理人さんだったんですが、管理人の奥さんへの支払だったんですね。そんなの払う必要あるんだろうかって、それで、管理会社にその契約書を提示してくださいと伝えたところ。ありませんと言われましてね。

それを機に調べたところ光熱費など様々なものが管理組合、つまり居住者の負担になっていた。出かけるときにクーラー入れっぱなしでも、なんの問題もなかった。本来であれば、個人利用は利用者が負担するのが普通じゃないですか?

それがきっかけですね。またフロントマンの横領による業務停止を受けていましたしね。

だから管理会社を変更しようと思ったはじめのきっかけは「不信感」ですね。

何年か前に理事長をさせてもらった時も疑問に思っていて、提案はしていたんですけど、「何年もこれでやってんねんから、何をいまさら」との一言居住者から言わて終わりになった。ただ、自分自身なっとくいかないので、Macbeさんに相談したんです。

管理費補助費が納得いかないことを踏まえ、管理会社とはどういうものか知識がなかった。ネットでしらべたらMacbeさんに行き当たりまして、対応もよかったので、質問だけ先にさせていただいたら、堀さんと言われる方に担当になっていただいて(笑)。

受け答えもよかったので、それがきっかけで、管理会社は日本全国ぎょーさんおるはずだと、変える変えないは別として見積もりだけでもとってみようかというのが出だしですね。

ーー確か今回は理事長に立候補されましたよね?

今回はね(笑)。前々から気にしていた管理補助費をなんとかできないかなと思ってですね。全く払う意図がない。管理会社をなんとかしたいと思った。

管理会社変更に向けて行ったこと

ーー目的を持って理事長をやっていただいたのですね。まず管理会社の変更に向けて最初に行われたことはなんですか?

今期はね。で、まぁ、その中で管理会社の変更、知識がない、術がない、であれば聞けばいいとなった、探せがいいとなった。それでMacbeさんにあたった。

いろいろと、他のサイトも出てきたんですが、でもチョイスしたのはmacbeさん。一番最初ですんで、お電話して、ご質問して担当者がきまって、担当者とあわんな、とか、会社の対応がおかしければ、違うサイトにいったかもしれません。縁があったのか知りませんが、答えも即答ですし、長けているのかと感じたね。だったらその長けているすべを教えてほしとなりました。

(堀さんも)「私でできることならやりますよ」と言ってくれ、金銭も発生しないことも先に教えてもらいましたし。別に発生してもいいかなと思っていたんですけど(笑)。

大規模マンションでのリプレイス

ーーそうですね、マンション管理コンサルタント入れてしまうと管理組合様に費用が発生しちゃうので。

ずっと電話したり、私なんて、仕事の畑が全く違うので紹介してもらった管理会社を全くしらなかった。だからこそ、Macbeに紹介してもらって、管理会社にお会いして、(現地調査を)ご案内させていただいて、各1社1社が屋上見せてください、と言われれば同行していきましたし私なりに丁寧に対応させていただきました。

その中で、一番いいところを私自身が選ぶのではなく、みなさんの総意で選べるようにしました。

段取りはMacbeさんにすべて組んでもらって、私はその通りに実行しましたね。管理会社の変更には苦労したけど、でもやっぱり変えてよかったなと。同じ管理会社で30年もやっていたんでね。

それに今回行政処分が大阪ガスであったんでね。2億だったかな。たまたま私たちのマンションが難を逃れただけでね。会社のとしてチェック体制の甘さもあったんでしょうね。2億なくなってからてんやわんやではおかしいんじゃないか。

これを居住者に切々と熱弁しましてね。一番いいダイワサービスがいいじゃないかと、費用の面もありますし、いろいろなアドバイスも頂きましてね。例えば掃除の人なんかでも、1日仕事で、9時、5時、いや9時、4時だったかな。それも午前中だけでいいんじゃないかとか、他にもいろいろと提案してもらった。

大京さんもよかったね。大京さんからもいろいろと提案してもらった。最終的に3社プレゼンしたんですけど、大京さんの票がなかった、ということはないですね。

Macbe堀さんと知り合って、お電話で質疑応答いろいろとして、ある意味で私の人生観も変わりましたし。

管理会社の変更を通じて変わったこと

ーー管理会社の変更を通じて変わった人生観はどんな点ですか?

管理会社の変更なんて全く知らないでしょう?

知らないことは聞けばいいなと。自分でも調べなあかんけど。調べても限界があるんでね。

あと、日中仕事していたんですけど、いろいろ時間外でもしっかり対応いただきましたしね。いろいろとアドバイスも頂きましたし。例えば見積だけで絞らず、少なくと2社に絞っておいて、理事会で選択できるようにしておけばいいんじゃないですか、とかね。

でまぁ、金額等々でダイワサービスになったと。ただ、ずっとダイワサービスでいく保証があるわけじゃないけども、30年間ここはずっと管理会社を変えなかった。でも今は管理会社を変える術を手にいれた。

だから管理会社がふてぎわなことすれば契約の破棄がいつでもできる。そういう知識もえましたし、堀さんにも頭が下がる思いです。

これから管理会社を変更をされる組合様に

ーー今後管理会社を変更したい方にアドバイスありますか?

やっぱり管理会社を変更する明確な理由ですね。たとえば理事長、他の人が案をだすならば裏付けというか、本当に組合、管理会社をかえる至る理由ですね。この管理会社は気に入らないでなく。

お金や契約の相違、不履行があればですけどね。

あとは、費用を照らし合わせることも重要だと思います。1社ではなくね。プレゼンで3〜4社見積もりしてもらって、こんだけ高いのか、こんだけ安くできるかということもあったから。

ーー管理会社の変更で管理費も下がりましたね。

そうですね、だからこそなぁなぁじゃあかんね。何年かに一回見直すというのを議題にするのもありだと思います。管理会社を変更してないマンションさんへは一度変えてみるべきなのではないかな、と。

30年変えてないところでしたら一度マンションの管理会社をかえてみることにより今までの管理会社がいいな、悪いなというのがわかると。

管理会社は1年に一度かえられるのでね。思い切ってリーダーシップをとって管理会社の変更を検討するもいいんじゃないでしょうか。

<管理会社との仕様を揃えた見積比較表>見積比較

管理会社の変更で苦労したこと

ーー管理会社を変更することで苦労したことはなんですか?

賛同を得るためですね。管理会社を変更したいんです、なんでか。こうこうこういう理由です。そりゃ理事長のいうことが正しいな、というそこまでの材料ですね。

材料を集めることにも苦労しましたね。やっぱり変えたくないという方もいらっしゃるのでね。

ーーそうですね。その点では私は理事長に頭がさがる思いです。区分所有者様との調整は理事長にお願いしているので後方支援での応援できなかったので。

でも、その後ろ盾があったからこそできたんですよ。

途中でややこしくなったら今年一年と思ってたので、どうにでもなれと、俺の財布じゃないしといつでも投げ出せたんでね。ただ堀さんの一言のなかで管理会社をかえると委託料が安くなる可能性があります、これをやったら月額、年額やったら大きくなります。という言葉もありましたし、それを修繕積立金に回せますし、下がったから皆様の集めるお金が下がりますよではなくて、下がったので皆様のお金を今まで通り集めます、集めますけど、このマンションは30年以上たっているので、出来たら修繕積立金にあてたいと、いう思いがあったので、そういうアドバイスをいただいたんでね。

ーー私も嬉しいです。私の仕事はサポートをしていく、管理会社変更のプロジェクトが止まらないように支援させていただくことなので。

その点については100点満点じゃないですか。全く僕はけちをつけるところはないです。

大げさすぎると言われるかもしれないけども自分の中の気持ちでMacbeの堀さんと知り合ってなかったら管理会社は変えられていなかった。管理会社のプレゼンもきっと出来ていなかった。

あとは、私を支持してくれた副理事長とどうしていったらいいのかアドバイスをしてくれたからこそ、道を渡る時の夜道を歩く時の明かりを灯してくれたみたいな、右へ行くか左へ行くかというときには、右のほうがよろしいのではないでしょうか、とかそういう分岐点のときには、もう少し保留したほうがいいですよ、というアドバイスもいただきましたし、今までのことを思い出していくと、分岐点での適切なアドバイスもあったし、それで私が管理会社をかえたいかえたいといってもみなさんがその結果動いたと、いうことでしょうね。

僕は100点満点。他社には頼んでないのでわからないですが、いくにあたってはマクビーの堀さんが丁寧な対応をしてなかったら他の会社に頼んでいたかもしれませんよ。たまたま知識がないので、他と比べるとかではなく、ここがあまりにも質問に対して正義ある説明ができなければ他へ行ってたかもしれない。ここがしてくれたらここでいいかなと。でも丁寧に対応してくれましたから。

ーーありがとうございます。ただ、いつも返信が長文になっちゃうんですよね。読んでいただくのも一苦労だと思ったのですが。

いやいや、私としてはそれをプリントアウトして私だけではなく、副理事長にもにもみていただけるのでね。私一人で抱えるということはしません。オープンに正々堂々と。

これで管理会社かえないでもいいとなっても私には責任ないでね。

ーーそうですね、今回のリプレイスは理事長としての提案だったということですね。他のマンションでも理事長はやりたくないという方もいらっしゃいますね

本来ならやりたくないですよね(笑)。責められることもありますよね、個人的に動いているんだろう、とかね。愚痴をいっているようで申し訳ないんだけども。

個人的に起こっていることは個人の理があって動くでしょ。私の理がないと動かないでしょう。私がかりに動いてメリットはないんですよ。管理会社に納得がいかないから、銀行に折衝したり、税務署に折衝したりするのは、私は別にどっちでもいいんですよ、私の財布から払うわけではないんでね、

でも管理会社の変更には意味があると思った。だから最後までやりましたね。

なのに私をせめてくるというのには納得いかないんですけどね〜(笑)

ーーいろんな方がいらっしゃいますよね、意見も出ますしね。

そうですね。今回ダイワサービスにかえて一ヶ月ちょっとですね、急にさあ変わりました総会ですとなって、総会のりこえて、今後ですね。

ダイワサービスさんと色々やっていく上では、今までの大阪ガスとの比較をしながらやっていけるかなという気がしますね。

思うのは一年に一回の理事長選出はいかんな。二年任期くらいで半数改選にしないとやっぱり管理会社の癒着もあるだろうし。

あったらだめなんでしょうけど、この理事長だけなんとかしておけばいいというのがあるかもしれないですね。

例えばうちは2〜3年後に大規模修繕があるんですよ。今回の総会で言われたのは、前回の大規模修繕で結構大阪ガスにマージンを持っていかれてたのではと。今回もいわれるのは、管理会社がダイワサービスなって、大規模修繕にあたって、なんか元請けは何パーセントかとってるよ、とか。

ーー当社も修繕に関しては新しいサービスを提案できないかなと思っています。ただ、大規模修繕は知識が専門的すぎるので、にわかアドバイスができないなと。

そうですよね、ただ、我々も大規模修繕に関しては知識がないわけですよ。その面で大規模修繕が10年に一回とかあるので、その時の的確アドバイスをどこかの会社にアドバイスをしていただければなあと。

大規模修繕はね、必要ない大規模修繕も中にはあるような気がします。

ーー大規模修繕の見積はいろんなものが積み重なって、「はい、これが見積です」と渡されてもとわからないですよね。

そうなんですよ、だからそこを突っついていける人、私も知識がないので知識をいれないといけないんですけど、管理会社に任せておけばいいんじゃないかという発想はやめた方がいいのかなと。第三者である、例えばMacbeの堀さんに来ていただいてこれは、この大規模修繕はあっていますかね、という必要経費があったとしてもそれは払ってもいいからみていただく、監査していただくというのはありかとおもいます。

むかえる金額が大きすぎますからね。それならばそちらへお渡しする金額のが少ない気がします。見ていただくだけだけどもね。

仮に大規模修繕した時は1億くらいかかるでしょう。そう考えるとすごいことかなと。

仮に弁護士じゃないけども大規模修繕に長けている人にお支払いする金額が3桁であっても、とっていかれるお金を考えると安いかなという気がします。たらたらと自分のとこで仕事をしないで孫請けとかに投げるでしょう、そいういうこと思うと、今は大阪ガスからダイワサービスになって信用してないわけではないけど、比較するものがないから比較できるようにしたいですよね。

今後に向けて

ーー今後期待いただくサービスとして

今後は大規模修繕、あとは集合住宅における規約でしょうね。マナーができてないと困りますけどね。高層の人がタバコを落とすわけですよ。放火ですよ、と。マナーが解釈の仕方によってね。お父さんがいなくなって犬飼ったりね、そもそもペットがダメなのにね。

そういった時に専門知識があって弁護士がいてという体制がね。あとは騒音問題ね。録音ができない。

ーーまだまだ対応していかないといけない問題はありますね。

そういった大規模修繕であったり集合住宅における揉め事を解決できる会社があったらなと。もちろん管理会社が対応するでしょうけど。管理会社が一番気に入らないのはね遅延するでしょ、たまっていくでしょう、管理費が支払われないんでね、6ヶ月は管理会社が督促したり、いろんなことしてくれるんですよ。それ以降は組合がしなきゃですね。その6ヶ月の間に裁判するなり、差し押さえたりしてよと。
そういったことを強くでてくれる会社があればね。私は管理会社をかえたので、見届けたいなと。

新しい管理会社ですから前の管理会社はこうだったのに、お宅になったらこうなったということも言われるだろうけど、その間に僕は入りますと。今はこうなんですよご了解ください、と管理会社が上からになるともめるので。

ダイワサービスへかえるのは反対はそんなになかった。管理会社をかえるのに、大阪ガスではあかんというのは先に採決いただいていたんでね。

マンション前の公園。管理人の勤務時間が夕方までに変更になり、子供たちも安心して遊べるようになった。

あと見積は管理会社で差がありますね。なんでこんなに金額の差があるのかなというのはおもいましたね。

ーー複数とっていかないと、ここだけですよとなると私が癒着しているようになっちゃうので。

Macbeの堀さんとお会いしたので、リプレイスが成功したのは間違いのない事実です。私のできることがあれば、なんぼでも協力します。もう一軒、知ったとこのマンションでリプレイスをしたいという話を聞いているので、プレゼンをしてもらったほうがいいと伝えてあります。Macbeの堀さんへ直接連絡入れてとも。

ーーリプレイスをしてよかったと皆様に言っていただけるので。もし私にできることがあればサポートさせていただきます。

リプレイスをするにあたってはどうなるかなと、まずは不安ですよ。ただ区分居住者さんも同じだったとおもいます。その不安を一つづつ、一つづつ解消をしていくにあたってはやはり理事会であったり、質問をできるだけ早いうちに回答する、私でわからなければ堀さんに聞いたり、大京さん、ダイワさんへ電話で聞いたり。

管理会社を変更するにあたっては新しいものにかえる怖さ、かえた後の生活の怖さ、不安でしょうね。それを払拭するためにプレゼンであったりが理事長にかせられた仕事なんでしょうね。

私も居住者ですよ、みなさんと同じように怖さもあります不安もあります、でもみなさんで不安を解消していくにあたって積み立てていきましょうと伝えたんでね。それを皆さんが理解してくれたんだとおもいま
す。

ダイワサービスにかえて順調に何事もなく進んでいます。ましてや今までだったら閉まっている建物があるが、管理人さんが5時までいるとなると子供が公園で遊んでいても安心でしょうね。防犯面でも。管理会社を変更したことはとてもよかったと思っています。

今後ダイワサービスがどうなるかわかりませんがね。双方でしっかり監視していかなきゃですね。ダイワサービスさんも私たちに運用のアドバイスをしてくださるでしょうし、私どもは私どもで監視していくというね。

今回管理会社の変更体験を語ってくれたのは大阪府の大規模マンションの理事長の松浦様です。貴重なインタビュー、ありがとうございました。

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