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管理費削減のポイント

管理会社に支払っている経費のことを管理費と言いますが、皆さんが日々お暮しのマンションでは、管理会社に対してどれ位の管理費を支払っているかご存じでしょうか。

管理費は、管理会社の発行している月次報告書や総会・理事会資料に、その内容や金額が明記されているはずですので、これを確認するのはさして難しいことではないでしょう。

しかし、その内容や金額が適正なのかどうかを判断するのは、比較対象がないと、なかなか難しい作業です。

時々、管理費が高いということで、値下げ要求をされる管理組合がありますが、すでに管理会社が赤字になるほど管理費が安いのに、さらに値下げ要求を行って管理会社を追い込むと、管理会社の方から解約を申し出てくる場合もありますので、気持ちは分からないでもないですが、お金の話をしようとする場合には慎重に対応することも大切です。

管理費と管理員業務

それでは、管理費を実際に下げるためにはどうするのが良いでしょうか。

管理費には、明細として「管理員業務費」「清掃業務費」「建物・設備管理業務費」などたくさんの項目が載っているかと思います。

このうち、管理員さんは、管理会社側の最前線として、マンションで日々お仕事をされることになりますので、ちょっと語弊があるかもしれませんが、管理組合の方から見ると、四面楚歌の状態のもと、孤軍奮闘している状態と言えなくもありません。

管理員さんは、マンションにとっても重要な存在で、「頼りがいのある良い人」がご自身のマンションの管理員であってほしいと誰もが望むことでしょう。

また、日々、顔を合わせる存在ですので、気持ち良く仕事をしてもらうというのが基本であり、現状の管理員さんが良い方の場合、管理員業務費に手を付けるというやり方は、しこりが残る可能性もあり、よいやり方とは言えません。

また、清掃業務費についても同じ理由から、ここに手を付けるやり方は良い方法とは言えません。

管理費を削減するポイント

それでは、管理費を削減しようとする場合、どこに手を付けるのが良いかと言うと、あくまで一例ですが、「建物・設備管理業務」というのが一つの狙い目になります。

一口に「建物・設備管理業務」と言っても、貯水槽清掃業務や消防設備点検業務、エレベーター点検業務など、実に様々な業務を管理会社は行っています。

管理会社も協力業者にこれらの業務を発注しているケース多いので、管理会社を間に介して、マージンを支払う必要があるのかどうかというのが、今回の論点の一つになります。

特に、貯水槽清掃業務などは、年1回の法定業務でしかありませんので、これを管理委託業務の中から外して、管理組合と業者との直契約の業務としても、大して管理組合の業務が増えるということもありません(お知らせなどは業者が作って各戸に配布するなど、あらかじめルールを確認しておく必要はある)し、管理会社のマージン分は確実に削減させることはできます。

また、エレベーターの点検業務なども、最近はリモートコントロールによる点検の技術が進歩していますので、メーカー系のメンテナンス会社の場合、以前のように毎月1回マンションにやって来て、実際に点検作業を行うということは少なくなってきています。

この点検も管理組合にとっては、業務の負担が少なく、しかし、このメンテナンスに要する費用は馬鹿にならない費用がかかっているはずですので、直契約にすることにより、かなり管理費の節減効果が期待できます。

ただし、すでにスケールメッリトを生かして安い金額で対応しているケースもあるのでその点はご注意ください。

管理会社との関係を考える

当たり前の話ですが、管理会社は、管理費を削減されることを非常に嫌がります。

管理会社だけでなく、マンションの担当者も、管理費を削減されることは、社内における自分の評価が下がることになりますので、嫌がるはずです。

管理会社は、管理組合にとってのパートナーという側面もありますので、あまり追い込んでモチベーションが下がってしまうと、管理サービスの質の低下を招きかねません。そのため、ここら辺の対応は慎重にして、タイミングを見計らうようにして下さい。

管理会社との関係が順調なときに、いきなり削減の提案を行うよりは、ぎくしゃくしているときに、関係を見直したり、関係の引き締めを図る道具として、上手く削減提案を行うようにした方がより効果的と言えます。

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