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マンションの設備メンテナンス費

マンションの共用設備には、電気設備・消防設備・給排水設備・昇降機(エレベーター)設備等があります。

これらの設備は、定期的に、法定点検と管理会社による自主点検がなされ、また、設備の故障・老朽化による修繕と更新(交換)が必要となります。

点検は、設備メンテナンスにとって欠かせないものですから、これをやめるわけにはいきません(不要な設備があれば、別です)。そのため、そのメンテナンス費用を削減するポイントは、誰に任せるのか、つまり、点検業者の選定如何にかかっています。

マンションの設備メンテナンス費、設備更新のサイクル、内容、業者の選定などが、費用削減のポイントを絡めて紹介します。

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点検業者の再検討

電気設備について

電気設備(高圧受変電設備、キュービクル)について行われる自家用電気工作物定期点検(月次点検・年次点検)については、関東電気保安協会や電気主任技術者協会といった公益的団体に所属する電気主任技術者により点検することが多いと思いますが、民間の業者に所属する電気主任技術者による点検の方が安価である場合があります。

尚、点検に遠隔監視装置を導入して人的監視(人件費)や長時間の停電を伴うを点検を減らし、点検料減額を図ることが、各社一般的になりつつあります。

エレベーター点検について

当該エレベーターメーカーによる保守点検契約が多いと思いますが、独立系のエレベーター点検会社もあり、そちらの方が費用が格段に安いようです。エレベーター点検も、遠隔監視装置を導入して点検料を減額するのが一般的といえます。

エレベーター保守点検の契約にはフルメンテナンス契約とPOG契約とがあり、後者の方が点検料が安価です。しかし、これは、定期点検の際に無償で行われる部品・消耗品交換の範囲が狭いためですし、一旦POG契約にするとフルメンテナンス契約に戻すには多額の費用がかかりますので、現在のフルメンテナンス契約をPOG契約にして毎月のコスト削減を図ることが得策かは、十分な考慮が必要です(特に、古いエレベーター)。

その他設備点検について

全ての設備点検にいえることですが、数社より見積を取って、その点検内容・費用を比較することが大切です。点検内容に違いがなくとも、費用に大きな差がある場合が少なくないのです。

設備の安全・正常な稼働のための点検ですから、安かろう悪かろうであってはなりませんが、点検業者の社歴・実績等も勘案し、良心的な業者選びをすることが必要と思います。

管理会社との関係

管理委託契約に関する問題

設備点検費用を管理会社の委託契約の中で決めている場合でも、管理会社は、自社で点検業務を行う資格もスタッフも持たず、下請けの協力業者に実施させることがほとんどです。

このような場合には、管理会社の手数料が発生するため、別の専門業者の点検料見積と比較した十分な精査が必要です。

管理業者が行う自主点検

管理会社の技術スタッフが行う自主点検は、通常、外観目視点検ですが、これにより設備の異変が早期発見されることもあり、重要なものです。

中身のある自主点検になっているか、その中身に応じた費用といえるかの判断は簡単ではありませんが、何の指摘(気づき)もない点検報告は、形ばかりのもの(安くても無駄)である可能性があります。

設備の修繕・更新費用の削減

設備更新のサイクル

設備更新が遅れると、修繕の繰り返しの果てに結局更新といった非常に不経済なことになってしまいます。

他方、一般にメーカー等が推奨する更新サイクルは、素人目には早すぎると感じることが少なくなく、これを繰り返すと、マンションの一生としてみれば高い設備メンテナンスコストをかけてしまったということになってしまいます。

中長期修繕計画で決められる更新サイクルは、通常、法定耐用年数等を基準に作成されますが、これは一応の目安。各マンション、各設備の設置の状況によって耐用年数は大きく差が出るものですから、管理会社だけでなく、複数の専門業者の意見を参考にして設備更新のタイミングを決めるのが、費用削減にとって有用です。

修繕・更新の内容

修繕は、将来の更新時期を見据えた上で、必要最小限の内容を。
更新は、その後、可能な限りメンテナンスフリーな内容で。

これが理想ではありますが、なかなか簡単にはいきません。設備に不備があることも事実で思いがけないことが起こりますし、良い物は高すぎるということも多々あります。

修繕も更新も、無駄な費用を削減するには、その行う内容は、費用対効果、大規模改修・建替の時期等をふまえた、十分な検討が不可欠です。

点検費用の削減について

マンションでは実に多くの設備があり、それを理事会や組合で適正なのかを把握することはあまり、現実的ではありません。

管理会社の「お勧め業者」による設備修繕・更新工事の費用は、それは手数料が発生するため割高であることもあります。

当該設備にかける点検コストを削減できないかは、管理組合が独自で選定した業者による見積を入手し、管理会社が提案する費用の適正性について検証されることをお勧めします。

   

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